يعرف عن الاستثمار العقاري أنه مخزن القيمة النقدية، وآلية المتاجرة المضادة للتضخم، ومن ثَم يمثل أعلى أنواع الاستثمار أمان وفاعلية. بشرط أن تأخذ عملياته الشكل المنهجي المرتكز على دراسة واعية لقواعد وتقلبات السوق؛ لأن الاستثمار العقاري بطبيعته أحد أهم مصادر الدخل القومي للعديد من الدول. فضلًا عن أنه قطاع عمل مفتوح لا تتبلور المنافسة فيه بين المستثمرين المحليين فقط، ولكن يدخل عليهم مستثمرين أجانب أيضًا.
لذا في السطور التالية يعرض لكم موقع اشتري عقار كافة التفاصيل حول الاستثمار في العقارات وأنواعه ومميزاته وقواعده، والأهم منهجية دخول قطاع العقارات دخول الكبار. بجانب كل ما يهم المستثمر من معلومات حول عقارات للبيع في مصر في مختلف أنحائها بل وأفضلها على الاطلاق مثل: شقق للبيع في التجمع الخامس ، شقق للبيع القاهرة … وغيرهم
ما هو الاستثمار العقاري ؟
لابد أن تكون نقطة الانطلاق من الإجابة على سؤال ما هو الاستثمار العقاري لأن في تعريف النشاط وصف ضمني دقيق لآليات العمل المستقبلية.
يشير تعريف الاستثمار في العقارات إلى أنه منهجية عمل تعتمد على شراء الأصول العقارية بأنواعها المختلفة. سكنية وتجارية وإدارية وصناعية؛ بغرض أساسي هو توليد دخل مالي وتحقيق ربح على رأس المال المستثمر في الشراء.
أو بمعي آخر؛ شراء أصل من نوع ما، أرض أو مبنى، لا بغرض الاستخدام المباشر، ولكن بهدف إنتاج المال من وراءها. كمثال: يشتري مستثمر فلل للبيع فى التجمع الخامس لأجل التأجير للغير. وبالتالي توليد أرباح جارية، أو لأجل إعادة البيع مستقبلًا وتحقيق ربح رأسمالي مُضاف لسعر الشراء الأساسي.
أنواع العقارات الأكثر إنتاجية
هناك فئات من العقارات قادرة في كل أسواق العقارات تقريبًا على توليد أعلى معدل عائدات اقتصادية في أسرع وقت، ولذلك تستهدفها كل شركة استثمار عقاري جادة في إسراع دورة رأس المال.
أهم هذه الفئات:
عقارات سكنية
تميزها في قدرتها على توليد الدخل منذ اللحظة الأولى للتملك، حيث من الممكن العمل على تأجيرها للغير، وبالتالي تحقيق أرباح جارية سنوية. وعند نقطة مفصلية ينتعش فيها السوق، يمكن إعادة بيع العقار بسعر أعلى من سعر شراؤه، وبالتالي يمثل فرق السعر هذا ربح رأسمالي على المبلغ المستثمر في الشراء سابقًا.
نلاحظ مثلًا نمو الإقبال على الاستثمار العقاري في التجمع الخامس كواحدة من المناطق العمرانية الواعدة في سوق العقار المصري، وبالذات للعقارات السكنية. وفي القلب منها شقق للبيع التي يرتفع الطلب عليها للإيجار وللشراء، وبالتالي فإن مؤشرات سوق المنطقة تشير إلى إنتاجية وربحية الاستثمار فيها، وإلى سرعة دوران رأس المال.
عقارات تجارية
تعتبر أيضًا من أفضل أنواع الاستثمار العقاري ولكن بشرط جوهري، ألا وهو وجود العقار في بيئة تحظى بإقبال أصحاب المشروعات والأنشطة التجارية المختلفة. فالعقارات التجارية عبارة عن مباني تضم من الداخل وحدات مخططة ومجهزة بما يلزم لإدارة نشاط تجاري ناجح، أو تضم محلات تجارية وساحات للبيع بالتجزئة، كما في مراكز التسوق مثلًا.
والواجب جاهزيتها وصلاحيتها لتلك الأغراض أيضًا، لأن أصحاب المشاريع يستعوضون بتأجيرها عن مشاق ومصاعب وتكاليف تأسيس مقرات خاصة. ولذا يتفحصون الجاهزية بلوازم العمل والبيع بدقة، ومن هنا يحدث الإقبال وارتفاع الطلب عليها. وعلى هذا النحو؛ فإن ضخ أموال الاستثمار العقاري فيها مضمون العائدات الاقتصادية.
الأرض الشاغرة
وهو نوع يشمل كل أنواع الأراضي، سكنية وتجارية وزراعية… والإنتاجية والأرباح هنا تتحقق من مسارين استثماريين، الأول طويل المدى، وهو الانتظار لحين ارتفاع السعر ثم إعادة البيع. أو ما يُعرف مهنيًا بعملية “التسقيع”. والثاني قصير الأجل، وهو استغلال الموقع في نشاط تجاري ملائم له، بسيولة مالية جديدة عن رأسمال الاستثمار العقاري المبذول في ثمن الأرض. وجنيّ أرباح عليه لحين إعادة البيع مرة أخرى.
على سبيل المثال: توجه عدد كبير من المستثمرين المبتدئين والمحترفين إلى امتلاك أراضي بمدن 6 أكتوبر والشيخ زايد المصريتين. ثم أقاموا عليها فلل للبيع في 6 اكتوبر وأصبح في أيديهم 3 مسارات للتحقيق دخل مالي إضافي على رأس المال المدفوع، هم: ربح الأرض مع البيع مستقبلًا. مضافًا إليه ربح الفيلا بسعر أعلى من تكاليف الإنشاء، مع إمكانية جني إيجارات سنوية كأرباح جارية لحين إعادة البيع.
هنالك مسارات أخرى تحقق إنتاجية مرتفعة، مثل: إعادة شراء العقارات المتهالكة بأسعار بخسة وإعادة إحياءها. تملك عقارات صناعية مثل وحدات التصنيع والمستودعات. تداول ما تقرر من رأسمال الاستثمار العقاري في صناديق الاستثمار العقارية… ولكنها يعيبها خاصيتين أساسيتين: الحاجة لرأسمال أضخم وسيولة نقدية أكبر، دورة رأس المال المستثمر فيهم بطيئة نوعًا ما مقارنة بأنواع الاستثمارات العقارية الأخرى.
أفضل أنواع الاستثمار العقاري
أفضل أنواع الاستثمار العقاري هي التي تضمن تحقيق أكبر عائد اقتصادي للاستثمار، أي تحقيق الغرض المستهدف وهو توليد دخل من أحد النوعين كما ذكرنا، الجاري أو الرأسمالي، وحبذا بأعلى قيمة ممكنة، من هنا فإن الأفضلية تتحقق باختيار نوع استثمار عقاري مناسب للقدرات الشخصية، وهم إجمالًا 6 أنواع رئيسية:
- الشراء والاحتفاظ مع الاستغلال في الإيجار طويل المدة.
- الشراء والاحتفاظ مع الاستغلال في الإيجار قصير المدة، مثل التأجير الفندقي، بشرط الوثوق في الاستمرارية والديمومة.
- شراء عقار متعدد الطوابق، ومن ثَم تتعدد أنشطة التأجير بمدد مختلفة، وبالتالي أسعار إيجار غير متطابقة.
- شراء الأراضي والانتظار، وهو نوع الاستثمار العقاري المعدوم التكلفة تقريبًا.
- البيع الكثير بأرباح ضعيفة، فزيادة عدد العمليات ستخلق دخل إجمالي كبير، وأحد صور هذه الطريقة البيع بالجملة للمسوقين العقاريين.
- ضخ ميزانية الاستثمار في عدة صناديق عقارية، بشرط اختيار المدير المحترف.
فوائد الاستثمار في العقارات
من استعراض ماهية وأهداف وأنواع الاستثمار العقاري يظهر لنا فوائد الاستثمار في العقارات التي تتجلى بها على القطاعات الاستثمارية الأخرى، وأهمها:
- الأصول العقارية مخزن للقيمة وأداة تحوط ضد التضخم؛ فدائمًا قيمة الأصول محفوظة، وسترتفع، ولن تتأثر غالبًا عند حدوث تضخم.
- تمثل الإيجارات مخازن نقدية لسداد فوائد الرهون والقروض العقارية، أي أنها لن تسدد من الجيب الشخصي كرأسمال مال إضافي على ثمن الوحدة، ولكن الإيجار سيلعب هذا الدور بالنيابة، ولعل هذا سر من أسرار الإقبال على شراء شقق للبيع في العاصمة الادارية بقرض عقاري بدون خوف.
- الاستثمار العقاري النشاط الوحيد القادر على توليد دخل مستقر ومنتظم، وبدون مجهود.
- من مميزات قطاع العقارات في عدد من الدول؛ كم المزايا والإعفاءات الضريبية التي يحظى به المستثمرين فيه.
قواعد الاستثمار العقاري
صحيح أننا في اشتري عقار نشجعكم على الاستثمار العقاري، وما سبق يدلل على مدى تميز هذا القطاع عن غيره. ولكن لا إنتاجية ولا مكاسب تتحقق بدون الإلمام بالقواعد، ومن قواعد الاستثمار العقاري المؤثرة بعمق في نجاح أو فشل الاستثمار الآتي:
- اختر لنفسك شريكًا: يفشل الاستثمار العقاري حالة الاكتفاء بعقار ذو مميزات محدودة بحجة ضعف السيولة وانخفاض قيمة رأس المال. في هذه الحالة أوجد شريكًا يضخ أموال إضافية لاقتناء عقار أفضل في كل شيء، لأن الرديء في العقارات يخسر.
- القرض العقاري مهم: لا تسنكف استخدام أدوات التمويل العقاري لأنها من مقومات النجاح في السوق، ولكن بشرط ألا تتعدى الحدود. وتظل دومًا تحت مظلة قيمة الإيجار السنوي المتوقعة.
- موقع العقار 90% من الربح: مواقع العقارات تلعب الدور الأهم في الاستغلال التجاري المستقبلي للعقار. ورداءة الموقع من حيث مكانه الجغرافي ومشتملاته من المرافق والخدمات؛ معناه المباشر تحقيق خسائر لأجل غير معلوم.
عند هذه النقطة؛ نكون قد استعرضنا كل ما يرتبط بقطاع الاستثمار العقاري مع توضيح القواعد التي تزيده أمانًا وربحية.
